Новости компании
В следующем году Центробанк планирует взять инфляцию под контроль и в последующем снижать ее. Управление уровнем инфляции добавит российской экономике предсказуемости и решит одну из главных проблем — недостаток иностранных инвестиций. Таков план новой главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной по стимулированию экономического роста.
По мнению Набиуллиной, контроль за уровнем инфляции «является лучшим ответом ЦБ на экономические вызовы сегодняшнего дня».
Глава ЦБ РФ напомнила, что темпы экономического роста в России сейчас очень низкие, есть множество индикаторов, которые показывают, что замедление связано не с цикличностью кризисов, а со структурными причинами. Например, на это указывает индикатор безработицы, который остается низким, значит, ускорение роста может базироваться не столько на увеличении занятости, сколько на росте производительности труда.
Мотором экономического роста в посткризисные 2009–2010 годы было улучшение внешней экономической конъюнктуры, считает глава ЦБ. «В последний год рост как по физическому объему, так и по ценовым показателям стабилизировался и даже уменьшается», — цитирует Набиуллину «Интерфакс».
Набиуллина отметила, что за январь – август текущего года экспорт снизился на 1,6%. За три квартала текущего года сальдо текущих операций составило $29,5 млрд, что в два раза меньше показателя аналогичного периода прошлого года. «Это означает, что экспорт в ближайшие годы вряд ли будет тем двигателем экономического роста, каким он был до кризиса и сразу после него», — сказала глава ЦБ.
Она отметила, что в 2011–2012 годах локомотивом экономического роста был внутренний потребительский спрос, который базировался на росте доходов населения и на росте кредитования. «На мой взгляд, он также исчерпал свою роль как катализатор экономического роста. Попытки стимулировать потребительский спрос ведут к росту импорта, к надуванию пузырей на рынке потребительского кредитования и, по сути, к подпитке инфляции», — считает Набиуллина.
Основным фактором экономического роста должны стать инвестиции. Увеличить их приток будет нелегко. «Надо изменить ожидания и поведение экономических субъектов, для этого нужно повысить уровень предсказуемости ситуации», — отметила она.
Необходимым, но явно недостаточным условием предсказуемости ситуации в экономике является устойчивая инфляция, заключила Набиуллина.
Ориентир ЦБ по инфляции на этот год — 5–6%. И ЦБ намерен уложиться в этот прогноз. «Инфляция, если не будет никаких дополнительных шоков, если продолжатся все тенденции, которые сейчас сложились прежде всего по продовольственным ценам, то мы уложимся в целевой диапазон 5–6%», — говорила ранее Набиуллина.
Но на 2014 год ЦБ повысил прогноз уровня инфляции с 4,5 до 5%. Причина пересмотра прогноза — предполагавшееся замораживание тарифов на услуги естественных монополий для населения было отменено. Для населения в 2014 году тарифы снова будут повышены, правда, более умеренными темпами, чем в прежние годы, — на уровень 70% инфляции текущего года.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже предупреждала о возможности такого пересмотра прогноза. В отличие от Министерства экономического развития, которое свой прежний прогноз цен корректировать не намерено, и он теперь становится более умеренным, чем у ЦБ, — 4,8%. «Ничего не будем пересматривать, и тарифы тоже, — заявил сегодня глава МЭР Алексей Улюкаев в кулуарах инвестиционного форума в Сочи. — У нас совершенно выверенный прогноз, мы в нем уверены, считаем его достижимым».
Удержать годовую инфляцию на уровне целевого диапазона у ЦБ не получится, считает аналитик «Райффайзенбанка» Мария Помельникова. Банк пересмотрел прогноз по инфляции в сторону повышения — до уровня 2012 года — 6,5–6,6%.
Все же ЦБ сможет обуздать инфляцию, уверен начальник управления инвестиционных операций «Ланта Банк» Олег Поддымников. Но большой заслуги регулятора в этом не будет. «Одним из главных драйверов экономики России предыдущих нескольких лет был внутренний спрос. В его основе был рост государственных инвестиций и социальных программ. Они, в свою очередь, привели к росту потребкредитования. Сейчас госпрограммы сокращаются, тарифы естественных монополий заморозят, зарплаты в этом секторе не будут проиндексированы, а инвестпланы сокращены. Сокращение спроса в госсекторе приведет к еще большему замедлению темпов роста экономики, что в итоге снизит инфляцию», — говорит эксперт.
«Сбить инфляцию до целевого уровня можно, лишь укрепив рубль до 28–29 руб./долл. Но для этого надо улучшить инвестиционный климат и снизить отток капитала. Нефть дорогая, международные резервы у России — более $500 млрд, предпосылки для сильного рубля есть», — считает директор аналитического департамента компании «Альпари» Александр Разуваев. При этом сильный рубль не ударит по экономическому росту. Экспорт зависит прежде всего от объема добычи и прокачки. А сильный рубль будет способствовать импорту технологий и промышленной модернизации, добавляет Разуваев.
Экономический рост замедляется не столько из-за ситуации с инфляцией, сколько из-за неопределенности на глобальных рынках и внутри России, а также из-за дорогих кредитов, уверен аналитик ФК AForex Нарек Авакян.
«Сейчас ставки даже по корпоративным кредитам превышают 12% годовых, для малого бизнеса ситуация и вовсе плачевная: малые и микропредприятия в основном получают кредиты под 17–20% годовых, что во многих случаях является выше их текущей рентабельности и в итоге ведет к банкротству», — говорит Авакян.
Эксперт считает, что ситуация в России напоминает кредитный кризис, который был в Южной Корее в 2002–2003 годах. Сначала был бум потребительского кредитования (в том числе через кредитные карты), при этом наибольший рост наблюдался в наиболее рискованных сегментах кредитов, доходность по которым превышала 20% годовых. Потом рынок кредитования обвалился. «В данной ситуации Банку России не остается ничего другого, как продолжать проводить жесткую денежно-кредитную и монетарную политику, повышать качество банковского сектора даже на фоне снижения роста экономики», — отмечает Авакян. Если у ЦБ получится приблизить ставки по кредитам к уровню ключевых ставок и инфляции, затем можно будет начинать смягчение.
Смысл сказанного Набиуллиной не в том, что низкая инфляция восстановит экономический рост, а в том, что ее стабилизация и последующее замедление — одно из необходимых условий для привлечения инвестиций в отечественную экономику, без которых невозможен качественный скачок, поясняет Иван Маненко, директор аналитического департамента ИК «Велес Капитал».
Остальные условия экономического роста, о которых не сказала Набиуллина, звучат как прописные истины: неприкосновенность частной собственности, совершенство налогового и административного законодательства, а главное — равенство его применения, добавляет Маненко.
Одной только предсказуемости по инфляции недостаточно, согласен Артем Аветисян, директор направления «Новый бизнес» Агентства стратегических инициатив. Бизнес уже привык к скачкам инфляции.
«Но если вспомнить начало 2000-х годов, то экономический рост превышал нынешний даже при двузначном показателе инфляции. Для бизнеса нужны независимая судебная система и гарантия защиты частной собственности, прозрачное корпоративное управление, борьба с коррупцией», — считает Аветисян.
Необходимо создание условий для свободной конкуренции, добавляет Геннадий Фофанов, руководитель департамента кредитования среднего и малого бизнеса Солид Банка.
Низкий рост при высокой инфляции — «стагфляция» — это еще хуже, из нее трудно выбраться, отмечает ведущий экономист банка RBS Татьяна Орлова. «При этом переход к более низкому уровню инфляции может повысить уверенность как потребителей, так и производителей, и помочь экономическому росту», — говорит Орлова.
«Без доверия к политике ЦБ со стороны бизнеса и населения переход к режиму инфляционного таргетирования невозможен, неудивительно, что ЦБ стремится упрочить в этом свои позиции несмотря на то, что рост экономики слабый», — считает главный экономист банка ING по России и СНГ Дмитрий Полевой.
Депутаты предлагают ввести страхование риска недостаточности средств при продаже предмета залога в результате дефолта заемщика ипотеки. Обещают, что это снизит процентную ставку по ипотеке, а страховщикам достанутся дополнительные 1 млрд руб. сборов. Впрочем, банки пока без восторга относятся к такому предложению, отмечая, что способы минимизировать риски у них уже есть.
Подобный вид страхования есть и сейчас, но этот сектор рынка чрезвычайно мал: по оценке главы СК АИЖК Андрея Языкова, сборы здесь составляют около 200-250 млн руб. в год. В депутатском проекте для заемщика прописаны предельные размеры страховой суммы: минимум —10%, максимум — 50% ипотечного кредита. Нижняя планка была введена с целью защиты от псевдострахования: известна практика, когда банки обязывали заемщиков гарантировать свою ответственность на незначительные суммы в 2-3% кредита, что делало эту страховку недостаточной. При этом со страховщика банк требовал комиссионные, фактически оплачиваемые заемщиком. Максимальная же граница в 50% суммы кредита определяется точкой безубыточности банка (отношение суммы кредита к размеру залога), которую агентство Moody's для российской ипотеки оценило на уровне 60-62%.
"Предлагаемые поправки позволят расширить возможности страхования в рамках ипотеки. В первую очередь и заемщик, и кредитор могут существенно снизить свои риски в случае недостаточности стоимости заложенного имущества,— рассказывает замгендиректора "ВТБ Страхования" Михаил Моторин.— Сейчас подобное страхование — фактически нишевое направление, пока не получившее серьезного развития на рынке, но обладающее достаточным потенциалом. Объемы по классическому страхованию при ипотечном кредитовании на порядок выше, и новые направления способны как расширить продуктовое предложение банков и страховщиков, так и снизить риски всех сторон в ипотечной сделке".
"Эти изменения в законодательство нужны, хуже от них точно не будет. Но спорным шагом является законодательное установление минимальной страховой суммы. Разговоры же о том, что применение этих норм на практике приведет к снижению ставок по ипотеке, так и останутся разговорами,— полагает зампред правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский.— Поправки — в интересах заемщиков с небольшим первоначальным взносом. Эти нововведения могут быть особенно актуальны для заемщиков в Москве, при больших суммах кредитов. Страхование риска недостаточности средств интереснее даже не для заемщиков, а для банкиров. Ведь ипотека не самый простой вид кредитного продукта".
Отметим, что декабрьская версия законопроекта предлагала ввести для высокорисковых ипотечных кредитов (с низким первоначальным взносом) обязательное страхование, но потом эта норма из документа была исключена, в итоге во всех случаях договор страхования заключается только в добровольном порядке.
Ипотечная математика
Как говорит Андрей Языков, входивший в состав экспертов при разработке проекта, в 40-60% случаев дефолта и продажи заложенного имущества у заемщика остается необеспеченный долг в размере от 20% до 40% суммы кредита. Эту проблему и призвано решить страхование риска недостаточности средств. Кроме того, по мнению СК АИЖК, для заемщика этот страховой полис будет привлекателен, поскольку поможет снизить ставку по ипотеке. Согласно расчетам компании, выгода для заемщика от снижения ставки составит около 6% с каждого ежемесячного платежа, то есть расходы на страхование компенсируются за 1,5-2,5 года (для расчета использован условный кредит 1,6 млн руб. на 17 лет).
Целесообразность заключения договора страхования для кредитора в СК АИЖК видят в том, что по своей экономической сущности ипотечное страхование покрывает его "неожидаемые" убытки, то есть является альтернативным инструментом поддержания достаточности капитала кредитора. Как отмечают в компании, при расширении страхового покрытия по договору ипотечного страхования могут быть снижены и ожидаемые убытки кредитора, что может быть отражено в расчете обязательных резервов или резервов по МСФО.
"Такой инструмент имеет право на существование, но, разумеется, для банков в данном случае является благом то, что он не является обязательным,— говорит старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.— Если банк хочет брать риск на себя — это дело банка. Рынок сам способен отрегулировать свои риски". По его словам, подобное страхование применяется для снижения рисков некорректной оценки либо резкого изменения стоимости предмета залога. "Но наш банк, например, самостоятельно заказывает отчеты об оценке,— добавляет Андрей Осипов.— После кризиса не было ни одного случая, чтобы мы сильно ошиблись с оценкой, кроме того, среднее отношение суммы кредита к стоимости залога по выдаваемым нами кредитам составляет 60%, поэтому применение этого инструмента не является для нас критичным. При этом мы пользуемся данным инструментом в случаях выдачи кредитов с низким первоначальным взносом".
Пока в России в силу особенностей законодательства страхование ипотеки как формы кредитного риска реализуется двумя путями — через страхование гражданской ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, которое регулируется законом об ипотеке, а также через страхование финансовых рисков кредитора. В обоих случаях финансовое бремя ложится на заемщика: в первом он платит премию страховщику, во втором ее вносит кредитор, но возмещение все равно впоследствии взимается с заемщика или из прибыли банка, который, в свою очередь, может снизить требования к нормативу достаточности собственных средств.
В настоящее время по договорам комплексного ипотечного страхования защите подлежат имущество, титул (право собственности на приобретаемое жилье), риск нетрудоспособности заемщика. "Эксперт РА" включает в ипотечное страхование помимо перечисленных риск наступления ответственности за непогашение кредита. Агентство включает в пятерку лидеров рынка ипотечного страхования страховой дом ВСК, "ВТБ Страхование", СГ "Альфастрахование", группу СОГАЗ, "РЕСО-Гарантию" и оценивает объем годовой премии в этом сегменте в 13,5 млрд руб. В Европе, согласно стандартам Solvency II, ипотечным страхованием (mortgage insurance) называется страхование именно кредитного риска — оно никак не связано с комплексным ипотечным страхованием.
Без поддержки
Принятие поправок, по словам Михаила Моторина, увеличит оборот в соответствующем сегменте и позволит реализовывать ипотечные кредиты с меньшими рисками для кредитора и заемщика. По оценкам СК АИЖК, через три года объем премии по новому виду страхования может достичь 1 млрд руб. Однако, по словам управляющего директора по ипотечному страхованию СОГАЗа Дмитрия Иванникова, в России страхование ответственности заемщика за невозврат кредита и страхование финрисков кредитора до сих пор не были широко распространены, "а значит, не существует необходимой для расчета тарифов статистики убыточности, и поэтому не до конца ясен объем этого рынка". Андрей Языков говорит, что среди кредиторов надлежащим объемом статистики в нашей стране обладают лишь Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК и "Дельтакредит". "Только "ВТБ-Страхование" и СК АИЖК имеют доступ к подобным данным, позволяющим рассчитать достоверный тариф",— добавляет он.
Так или иначе, идея развития этого страхования восторга у страхового лобби не вызвала. В середине августа президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Игорь Юргенс направил замглавы администрации президента РФ Александру Абелину письмо, в котором утверждал, что такое страхование "временно решит отдельные проблемы неисполнения кредитных обязательств", однако повлечет массовое неисполнение обязательств по ипотеке.
"Данные поправки, на наш взгляд, важны в первую очередь для части страхового сообщества, участвующей в системе так называемого страхования ипотечных обязательств, идеологом и основным перестраховщиком которой является СК АИЖК,— говорит директор Центра страхования ипотечных и банковских рисков СК "Альянс" Арсен Широян.— В целом же поправки в законодательство, выработанные и предложенные к рассмотрению, не нашли поддержки у большей части страхового сообщества, о чем было сообщено в письме президента ВСС".
Однако не все страховщики готовы согласиться с этим. "Изменения в закон об ипотечном страховании интересны,— полагает вице-президент по работе с посредниками группы "Ренессанс страхование" Огульджан Худайберенова.— В этом случае банки смогут более качественно оценивать стоимость своих рисков, предлагать клиентам выгодные комплексные решения. И тогда введение ограничений по размеру страховой суммы будет выглядеть очень уместно".
17 сентября участники дискуссии провели круглый стол, на котором присутствовали первый замглавы службы Банка России по финансовым рынкам (СБРФР) Владимир Чистюхин и замглавы СБРФР Игорь Жук. "Обсуждение носило конструктивный характер, но оставило ряд незавершенных вопросов. Самым существенным является "катастрофичность данного вида страхования"",— говорит Андрей Языков. По его словам, "несмотря на то что СК АИЖК представляет перестраховочные емкости и обладает значительным уставным капиталом, коллеги выразили неуверенность, что компания сможет удержать все риски в период кризиса". Представителям АИЖК было поручено проработать в рамках специальной рабочей группы меры по обеспечению надлежащей устойчивости нового рынка.
В начале сентября правительство поддержало законопроект, сформулировав лишь некоторые технические замечания. Таким образом, 11 октября он будет рассматриваться Госдумой в первом чтении практически без изменений.
Применение финансового инструмента стало возможным после внесения дополнительной статьи 74.1 в действующий Налоговый кодекс РФ. Согласно статье банк-гарант, представивший обеспечение, обязуется исполнить обязанности налогоплательщика по уплате необходимой суммы в установленный срок по требованию налоговых органов.
При этом банковская гарантия может быть предоставлена финансовой организацией, которая соответствует требованиям, разработанным Министерством финансов РФ. В частности, опыт осуществления банковской деятельности должен быть не 5 лет, наличие собственных средств - не менее 1 млрд. рублей. Также в течение последних 6 месяцев банком должны соблюдаться обязательные нормативы, предусмотренные ФЗ-86 от 10.07.2002г. Кроме этого должны отсутствовать требования Центробанка России об осуществлении мер по финансовому оздоровлению банка. Если банк соответствует всем требованиям, сведения о нем заносятся в перечень банков, которые имеют право осуществлять выдачу банковских гарантий указанного типа.
Банковская гарантия на обеспечение исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов - это безотзывный и непередаваемый документ, сроком действия превышающим на полгода срок произведения принципалом установленных выплат, выдаваемый в размере, который покрывает всю сумму выплат. В тексте документа указываются меры, применяемые налоговым органом, для взыскания с гаранта суммы в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Если предприятием либо организацией не произведены в срок необходимые выплаты, налоговый орган направляет требования к банку гаранту. Согласно законодательству гарант обязан удовлетворить требование бенифициара в течение 5 дней.
К слову, банковская гарантия как способ обеспечения контрактных обязательств широко используется в практике заключения государственных или коммерческих контрактов по итогам проведения электронного аукциона и конкурсов. Для поставщика или подрядчика, принимающего участие в тендерах, наличие данного документа подтверждает его благонадёжность и даёт реальный шанс выиграть контракт, конечно же, при условии соблюдения остальных требований, выдвинутых заказчиком. Для заказчика оформленный по всем правилам документ служит дополнительной гарантией того, что условия контракта будут выполнены в срок с учетом всех его требований
В частности, в счет оплаты государственной пошлины за регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, а также за предоставление выписок из единого государственного реестра.
Кроме того, в банкоматах, информационно-платежных киосках, Мобильном банкинге и WEB-банкинге внедрены платежи за Интернет, кабельное и цифровое телевидение компании «Дом.ru Екатеринбург».
«Сегодня нашим клиентам доступно более 200 всевозможных дистанционных платежей. Используя банкомат, Мобильный или WEB-банкинг, можно рассчитаться по налогам, за услуги сотовой связи, Интернета и телевидения, ЖКХ, оплатить обучение, а также штрафы, пошлины, и многое другое», – уточнил заместитель начальника управления розничного бизнеса Ханты-Мансийского банкаВиталий Брикунов.
Объём российского рынка микрофинансирования по итогам 2013 года может удвоиться и достигнуть отметки в 100 млрд руб., а к 2017 году превысит 170 млрд руб., прогнозируют отраслевые эксперты. «В целом, потенциал развития у МФО очень большой, так как “стартовая база” низка и спрос на услуги микрокредитования в России значительно превышает предложение, составляя 320 млрд рублей», – отмечает президент Ассоциации МФО Ярослав Кабаков.
Высокие темпы роста микрофинансового рынка, прежде всего, сегмента кредитования МСБ, делают его привлекательным для новых участников – преимущественно, из банковского сектора, констатируют эксперты. «Многие банки стали обращать внимание на МСБ и предоставлять возможности для их кредитования», – говорит аналитик ИК “ФИНАМ” Сергей Платонов. Тем не менее, отмечает он, МФО имеют ряд конкурентных преимуществ перед банковскими структурами: «Требования, которые предъявляют МФО к потенциальным заёмщикам, гораздо мягче банковских, что делает их более привлекательным для потенциальных заемщиков. Например: минимальный срок существования бизнеса может быть менее 1 года, более лояльные требования к кредитной истории заёмщика, быстрые сроки предоставления займа. Кроме того, займы могут предоставляться как для пополнения оборотных средств, так и для осуществления краткосрочных инвестиционных вложений».
Толерантность к риску у частных компаний выше, чем у традиционно консервативной банковской системы, что будет отражаться на манере ведения бизнеса «прибанковских» МФО, соглашается с коллегой аналитик ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» Елена Шишкина: «Согласно данным рейтингового агентства “Эксперт РА”, концентрация на рынке МФО растёт: доля восьми крупнейших частных компаний выросла за 2012 год на 6 п.п., до 20%. Компании с государственным капиталом растут достаточно низкими темпами – плюс 16%, что в основном обусловлено повышенными (по сравнению с частными МФО) требованиями к потенциальным заемщикам».
Банки и МФО не являются конкурентами, так как работают с абсолютно разным сегментом заёмщиков, утверждает генеральный директор ОАО «ФИНОТДЕЛ» Екатерина Сидорова: «Банки кредитуют малый и средний бизнес, но для них это – структурированные компании с оборотами от 5 млн рублей в месяц. При этом сегмент микробизнеса для банков – предприятия с оборотами менее 3 млн рублей в месяц. МФО выдают займы до 1 млн рублей, а средняя сумма займа составляет 200-300 тыс. рублей. Требования к заёмщикам тоже разные, соответственно, говорить о конкуренции не приходится».
Немаловажным преимуществом МФО по сравнению с кредитными организациями участники организованной «ФИНАМом» конференции называют персональную работу с каждым заёмщиком. «В крупных и устоявшихся МФО подход индивидуальный к каждому клиенту, и у некоторых заёмщиков есть возможность поправить свою кредитную историю. В жизни каждого может оказаться так, что деньги взяты, а рабочее место потеряно, тогда МФО предлагают реструктуризацию долга», - говорит г-н Кабаков.
При возникновении просроченной задолженности мы стараемся найти пути решения в выплате займа, перестроив график платежей или отсрочив дату погашения займа, отмечает г-жа Сидорова: «Главное для заёмщика – быть открытым, и при возникновении проблемы самостоятельно обратиться к своему персональному менеджеру для разрешения ситуации. Также могу сказать, что методика оценки заёмщика, применяемая в нашей компании, позволяет ещё до выдачи займа оценить платёжеспособность клиента исходя из особенностей его бизнеса, и предложить соответствующий график платежей, что минимизирует риски невозврата». Такой подход позволяет ведущим МФО удерживать просрочку по портфелю на уровне 20-25% и рентабельность по чистой прибыли в пределах 10-12%, добавляет г-н Платонов.
Надежда Косарева: «Административные решения об изменениях границ города не решают проблемы этого города»
11.09.2013 01:25
Будут ли арендодатели платить налоги? Когда у нас появятся доходные дома и малоэтажное строительство? Как идет эксперимент по созданию «новой Москвы»? На эти вопросы в интервью Bankir.Ru ответила президент Института экономики города Надежда Косарева. // Софья Ручко, Bankir.Ru
– Сейчас рынок аренды жилья существует в «сером» виде. Думаю, почти 99% квартир сдается нелегально. Возможно ли создание цивилизованных отношений, где права арендаторов и арендодателей будут защищены, а налоги – выплачены?
– Вопрос о необходимости развития рынка цивилизованной аренды жилья был поставлен сравнительно недавно. До этого в нашей жилищной политике делался акцент на приобретение жилья в собственность, активно развивалось ипотечное кредитование. На сегодняшний день в развитии механизмов, помогающих приобрести жилье в собственность, достигнут определенный результат: примерно 26–27% населения могут взять ипотеку и купить себе жилье. Это немного, но если сравнить с 2004 годом, когда этот показатель составлял 9%, то прогресс очевиден. Ипотечное кредитование продолжает развиваться. Сейчас по объемам выдачи жилищных кредитов мы не только вышли на докризисные объемы (на уровень 2008 года), но и превысили их: в прошлом году ипотечных кредитов было выдано больше, чем на 1 трлн. рублей.
Именно после кризиса на повестку дня стали ставить вопрос о развитии рынка арендного жилья. Это произошло по двум причинам.
Во-первых, очевидно, что необходимо продолжать развивать механизмы, повышающие доступность жилья. В том числе сегмент арендного жилья, который пока вообще не создан.
Во-вторых, уроки кризиса, особенно в Америке, показали, что нельзя до бесконечности повышать доступность приобретения жилья в собственность, поскольку это может плохо закончиться.
– Ипотека «сабпрайм» имеется в виду?
– Да. Если ипотека выдается на рыночных условиях, то это замечательно. Но то, что происходило в США – когда кредиты выдавались не на рыночных условиях, когда стали развивать целый сегмент ипотеки исключительно с целью повышения доступности жилья, когда в банки стали приходить люди, у которых нет доходов, и им все равно выдавали кредиты, – недопустимо. После кризиса стала понятна необходимость развития каких-то альтернативных механизмов решения жилищного вопроса.
Кстати, о возрастающей роли арендного жилья сейчас стали говорить не только у нас, но и во всем мире. Поддержать эту идею можно разными способами.
Например, в Америке используется механизм субсидирования арендных платежей – когда выдаются субсидии на аренду частного жилья, которое сдается по рыночным ценам. В Европе есть аналогичные программы субсидирования. В России такие субсидии предоставляются только нанимателям социального жилья – то есть они рассчитываются исходя из ставок социального найма. В результате если вы хотите снять квартиру на частном рынке, то этой субсидии вам явно не хватит. При этом во многих европейских странах получил существенное развитие сегмент некоммерческого найма (он там называется – социальное жилье). Такое жилье находится не только в собственности государства и муниципалитетов, как у нас, но и в собственности частных организаций, в том числе некоммерческих, и существенно субсидируется государством в различных формах.
– Есть ли задача по легализации существующего рынка аренды?
– Да, такая задача поставлена. Она имеет очень важное значение, например, для Москвы, где рынок аренды достаточно велик и при этом является «теневым».
Сейчас в столице сдается внаем частными лицами около 400 тыс. квартир и комнат. При этом подоходный налог платят не больше 3–4% собственников. Из-за этого бюджет ежегодно недополучает порядка 27 млрд. рублей.
– Как заставить платить? Как сделать так, чтобы люди добровольно теряли часть своего дохода?
– То, что плохо платятся налоги, является особенностью культуры нашей страны. Наверное, потребуется очень много времени, чтобы ее изменить. Нужно сделать так, чтобы люди понимали, что бюджет тратится честно, открыто, прозрачно, что средства расходуются на насущные социальные цели.
До этого в целях легализации рынка аренды применялись административные меры, в частности, обходы участковыми домов с целью выявления нелегально сдаваемых квартир. Но это не дало никакой отдачи.
В данном случае было бы правильнее использовать стимулирующие механизмы: когда люди будут получать какие-то преимущества, стимулирующие их на выход из «тени», на уплату налогов. Здесь мы предлагаем несколько мер.
Во-первых, необходимо повысить защиту прав нанимателей и наймодателей по договору найма. Сегодня даже если реально заключен договор, и уплачены необходимые налоги, наше гражданское законодательство все равно защищает права сторон очень слабо. В то время как в европейском законодательстве арендные правоотношения и механизмы защиты арендаторов и арендодателей детально прописаны.
В этой сфере договорных отношений очень серьезную защиту должна получить еще одна сторона – другие собственники, люди, которые проживают в том же многоквартирном доме. Сегодня тема «резиновых» квартир, когда арендодатели бесконечно кому-то сдают свое жилье, не особо занимаясь вопросами, связанными с поведением квартирантов, соблюдением ими общественного порядка, весьма актуальна. Эти моменты также должны быть отрегулированы.
Если в договоре найма у нас будет создана соответствующая правовая конструкция, то это станет преимуществом для всех сторон арендных отношений.
Кроме того, нужно применять меры налогового стимулирования. Сегодня наймодатели должны платить налог по ставке 13% (за исключением тех, кто перешел на патентную систему налогообложения, но она мало для кого привлекательна по многим причинам). Было бы рационально ввести ставку подоходного налога наймодателей, например, в размере 6%.
Третий инструмент – установить обязательную регистрацию договоров найма, заключаемых на срок более одного года.
Только в сочетании таких мер можно достичь положительного результата.
– Когда перечисленные меры начнут действовать?
– Налоговые поправки пока еще только обсуждаются. Мы сейчас готовим проект закона о защите прав нанимателей и наймодателей. Что касается регистрации договоров, заключенных на срок более года, то этот момент включен в закон о некоммерческом найме жилья, который принят Госдумой в первом чтении.
– Могут ли в ближайшем будущем появиться доходные дома, которые строились бы исключительно для сдачи в аренду?
– На сегодняшний день строительство доходных домов как инвестиционные проекты неинтересно ни инвесторам, ни застройщикам. Ведь у них есть более выгодная форма инвестиций – строительство домов, в которых квартиры тут же продаются. Особенно интересно, если это происходит путем долевого участия – когда застройщик даже не инвестирует средства (инвестируют «дольщики»), а просто получает прибыль.
Доходные дома, скорее всего, были бы неинтересны и потенциальным арендаторам. Потому что для того, чтобы стать инвестиционно привлекательной для собственников, арендная ставка в таких домах, например, в Москве, была бы раза в два выше, чем на «теневом» рынке частной аренды. Поэтому такие дома должны существенно конкурировать по качеству.
Так что пока реальных перспектив для появления доходных домов я не вижу. Хотя единичные примеры подобных проектов есть. Например, в Москве частные инвесторы построили несколько таких домов, но квартиры в них сдаются по очень высокой цене для граждан с высокими доходами.
Сейчас АИЖК пытается реализовать одну идею в сфере строительства доходных домов, заключающуюся в разделении интересов застройщика и инвестора. Застройщику интересно построить и быстро продать. После реализации объекта нужно найти такой механизм, который был бы интересен покупателям-инвесторам. Предлагается попробовать такую форму, как ПИФы. Участники паевых фондов недвижимости имеют свою долю, у которой есть определенная цена. При этом держатели паев хотят получать доход (по крайней мере, такой, который будет несколько выше, чем по депозиту в банке), но им не нужно ежемесячно получать возвратность своих инвестиций. Они вернут их, когда продадут свой пай. Получается, что, инвестируя в доходные дома средства пайщиков, в арендную плату нужно будет вкладывать только текущую доходность, а не полную возвратность инвестиций. Плата за наем таких квартир может быть приближена к существующей на рынке.
Но, повторюсь, на «теневом» рынке аренды сейчас присутствует дисконт за «тень». Конкурировать с «тенью» очень сложно.
– Если рынок аренды выйдет из «тени», то арендная плата повысится?
– Это палка о двух концах. С одной стороны, в этом случае аренда должна подорожать. С другой стороны, при выходе сегмента из «тени», на него появится дополнительный спрос и дополнительное предложение тех, кто сегодня, в условиях «тени», на рынке аренды не присутствует. А это уже ведет к снижению стоимости аренды.
– Прошел год с момента появления «новой Москвы». Как вы оцениваете этот проект? Оправдались ли ожидания?
– У меня никогда не было никаких ожиданий.
– Почему?
– Я не считаю, что административные решения об изменениях границ города решают проблемы этого города. Пока эти административные меры демонстрируют слабость нашей системы устройства, показывают, что субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не умеют договариваться между собой, не могут строить совместных планов, программ, реализовывать что-то совместно.
Тема развития Москвы требует гораздо более сложных мер. Вообще агломерации развиваются по своим собственным закономерностям, часто вопреки управлению, и искусство управления состоит именно в том, чтобы понять агломерационные процессы, попытаться сгладить их негативные стороны и поддержать развитие позитивных. Это достаточно сложный процесс.
Несмотря на присоединение новых территорий, Москва и московская агломерация в целом будет жить своей жизнью, она будет развиваться по своим законам.
Пока же мы видим огромные транспортные проблемы, отсутствие конкурирующих мест приложения труда на периферии города. Что происходит с развитием жилищной сферы? Мы видим, что вся периферийная зона Москвы и вокруг Москвы застраивается все выше и выше! Думаю, не нужно, чтобы жилищное строительство и дальше развивалось в такой же форме.
Выходом может стать создание в стране еще одной центральной территории вокруг Москвы, которая конкурировала бы с территорией современной Москвы. Ее развитие представляется более рациональным, чем концентрация всего развития в одном месте. Если бы вокруг Москвы развивали полицентричную схему с совершенно новой системой застройки – с качественным малоэтажным жилищным строительством, хорошей городской средой, с местами приложения труда, и с усилением хордовых передвижений по этой территории – то это было бы более рациональным, чем то, что есть сейчас.
– Какими методами можно стимулировать развитие малоэтажного строительства? Ведь если застройщик строит один огромнейший многоэтажный дом, то инвестиции отбиваются очень быстро.
– Застройщик ведет себя вполне рационально. Он так и должен себя вести, поскольку для него главное – это получить прибыль.
Единственный способ, который существует, – это градостроительная политика. Сейчас у нас градостроительная политика не жесткая, она никогда не доводится до конца. Любой крупный застройщик, который имеет серьезную лоббирующую силу, всегда может пролоббировать изменения разрешенных параметров строительства, он в состоянии согласовать любые изменения под свой проект.
Это, конечно, не градостроительная политика, это некая публичная видимость, которая в конечном итоге все равно меняется в угоду экономическим интересам того или иного девелопера. Градостроительная политика должна быть рациональной и строго проводимой.
– Фонд «Институт экономики города» проводит исследования о барьерах в жилищном строительстве. Так какие основные препятствия существуют в этой сфере?
– Мы начали проводить это исследование с НОСТРОЙ в 2001 году в 43 городах России (Москва не входила в их число). Сейчас проводим второй этап этой работы. Выяснилось, что в среднем при строительстве одного многоквартирного дома застройщик должен пройти сто процедур, потратить три года и 25 млн. рублей (существенная доля средств идет на подключение к инженерной инфраструктуре).
Если разделить все административные процедуры на те, которые установлены на федеральном уровне, и те, которые действуют на региональном и местном уровнях, то увидим, что их основная часть принята именно на региональном и местном уровнях (около двух третьих), и в 99% случаев они противоречат федеральному законодательству.
Основные барьеры – процентов 60–70 – присутствуют на начальной стадии до получения разрешения на строительство. Могу только предположить, что так происходит по причине теневого характера всей административной системы.
По результатам исследования мы подготовили описание нормативного города – это набор процедур, который установлен на федеральном уровне. Идея была в том, чтобы принять его на уровне правительства и добиться того, чтобы все процедуры, действующие на региональном и местном уровнях, по крайней мере, не противоречили бы федеральному законодательству.
Но до сих пор такой перечень федеральных процедур так и не принят.
– В начале беседы вы упомянули об активном развитии ипотечного рынка. Но здесь по-прежнему многое упирается в фондирование банков. Одно из недавних предложений АИЖК – секьюритизировать ипотечные кредиты любой категории качества. Не приведет ли это к ухудшению кредитных портфелей банков?
– Я считаю, что нельзя включать в ипотечное покрытие любые кредиты. Существуют стандарты АИЖК в отношении первичного рынка. Нужно использовать аналогичные стандарты для вторичного рынка и впоследствии включать в ипотечное покрытие только те кредиты, которые отвечают стандартам Агентства. При секьюритизации каких-то нестандартных продуктов это обязательно должно указываться в проспекте эмиссии, чтобы инвесторы понимали свои риски.
Если АИЖК реализует предлагаемый сейчас подход, то слишком сильно качество ипотечного портфеля банков вряд ли понизится. Ведь объемы секьюритизируемых активов еще очень низкие. Однако в случае существенного развития секьюритизации ипотечных кредитов такое снижение качества их портфеля может произойти, ведь младший транш (куда кредиторы смогут сбрасывать «все, что угодно») будет оставаться у банков на юалансе.
Далеко не каждому человеку удается сохранить безупречную кредитную репутацию. Заемщик не всегда может выполнять свои обязательства по кредитному договору в силу множества причин. Он может попасть в любую сложную ситуацию, заболеть, лишиться работы или ему просто могут задержать зарплату. Однако не стоит отчаиваться – получить кредит с плохой кредитной историей вполне возможно.
Для начала необходимо понимать, что все сведения о ваших предыдущих займах, а также любые детали их погашения хранятся в бюро кредитных историй, и они будут доступны любому банку, в который вы будете обращаться за получением очередного займа. Поэтому, не факт, что любой банк вам предоставит кредит, если вы уже испортили свою финансовую репутацию, взяв займ в другой организации.
Но бюро кредитных историй предоставляет банкам сведения на платной основе, поэтому те банки, которые стараются экономить на всем, скорее всего, не будут заключать договор с БКИ. Заемщик с плохой кредитной историей может отыскать подобное финансовое учреждение и попробовать взять там кредит. Только нужно понимать, что ссуды в таких банках выдаются на небольшие сроки и под большие проценты.
Реальную помощь в получении кредита с испорченной кредитной репутацией может оказать кредитный брокер. Конечно, специалист окажет услугу за дополнительное вознаграждение, но зато методы работы опытных брокеров и их связи в отдельных финансовых организациях позволят получить внушительную сумму даже тому, кто уже отчаялся получить заем.
Какие банки могут предоставить кредит с плохой кредитной историей?
В данной ситуации рекомендуется обратить внимание на небольшие финансовые организации, которые предоставляют заем под более высокий процент. Это говорит о том, что подобные банки готовы рисковать, но за это будут взимать дополнительный процент. В какие банки можно обратиться? Среди таких организаций можно выделить «Советский банк», «Траст», «ТрансКапиталБанк», Банк «Западный» и некоторые другие. Конечно, здесь высокие процентные ставки, но с плохой кредитной историей выбор невелик. Также можно обратиться к микрофинансовым организациям. Высокие процентные ставки, короткие сроки кредитования, небольшая сумма займа – зато вероятность получения займа даже с очень плохой репутацией высока.
Еще один вариант – попытаться исправить свою кредитную историю в лучшую сторону. Для этого можно взять в магазине в кредит любую электронику или бытовую технику, и исправно погашать долг. Скорее всего, этого будет достаточно, ведь некоторые банки, рассматривая заявки на займ, чаще всего берут во внимание последние два года кредитной истории.
Сбербанк продлевает действие сниженных процентных ставок по ипотечному кредитованию в рамках особых условий «Молодая семья» при покупке готового жилья по заявкам, которые будут поданы до 31 декабря 2013 года (включительно).
Ставки в рамках специального предложения – от 10,5% годовых в рублях. Кроме того, в рамках предложения отсутствует надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки. Молодые семьи без детей или с одним ребенком смогут получить скидку к стандартной процентной ставке до 1,75 п.п., а у кого более одного ребенка – до 2,5 п.п. Скидка распространяется на все сроки и первоначальные взносы для каждой из категорий заемщиков. При этом первоначальный взнос для семей с ребенком – от 10% стоимости жилья. Узнать подробнее об особых условиях для молодых семей можно здесь.
В рамках акции для первичного рынка жилья продлевается действие специальных условий: единая ставка – 12% годовых в рублях на срок до 12 лет, первоначальный взнос – от 12% стоимости жилья. Новые сроки акции распространяются на заявки, поданные также до 31 декабря 2013 года (включительно). Надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки и ограничения по сроку завершения строительства жилья отсутствуют. Узнать подробнее об акции на первичном рынке жилья можно здесь.
По кредитам Сбербанка для физических лиц отсутствуют какие-либо комиссии.
«Этим летом более половины ипотечных клиентов Сбербанка получили кредит со сниженными процентными ставками, что подтверждает высокую потребность граждан в продлении данных акций», – комментирует директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова.
- В жилье нуждаются, прежде всего, молодые семьи, - говорит вице-президент Сбербанка России-председатель Восточно-Сибирского банка Алексей Логинов. - И в тоже время их достаток не всегда позволяет взять кредит на стандартных условиях. Поэтому мы снижаем процентные ставки, чтобы сделать ипотеку для них доступней. Учитывая высокую потребность в этом предложении, банк пошел на продление акции до конца года.
Следователями Главного следственного Управления ГУ МВД России по Волгоградской области завершено расследование и направлено в суд уголовное дело, возбужденное по факту совершения мошеннических действий в особо крупном размере в сфере кредитования.
Женщина заключила договор купли-продажи с собственниками квартиры, согласно которому, право собственности на 3-комнантную квартиру переходило к ней. При этом, квартира приобреталась как за счет собственных средств гражданки в сумме 1 000 000 рублей, так и кредитных средств, предоставленных банком. Так как квартира находилась в залоге у банка, на нее было наложено обременение не распоряжаться ею без предварительного письменного согласия кредитора. В период с апреля 2008 года по март 2013 года женщина вносила платежи по кредиту, а с апреля 2013 года платить перестала.
В августе 2009 г. гражданка незаконно получила от сотрудников банка справку о полном досрочном погашении долга и выполнении обязательств кредитного договора, необходимые для предоставления в Управление федеральной регистрационной службы с целью снятия обременения. Сотрудник УФРС, введенный в заблуждение, внес в реестр запись о прекращении обременения права на квартиру.
Впоследствии волгоградка реализовала залоговое имущество, тем самым произвела отчуждение залогового имущества в пользу третьего лица, в нарушение договора.
Своими действиями гражданка совершила преступление, предусмотренное ч. 4 ст. 159 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». В ходе расследования вина обвиняемой в совершении преступления была доказана. В настоящее время расследование следователями следственной части Главного следственного управления ГУ МВД России по Волгоградской области завершено. Уголовное дело с утвержденным прокурором обвинительным заключением передано в суд для рассмотрения по существу.
Источник: ГУ МВД России по Волгоградской области
Поделиться с друзьями: